Federico Sagramoso
La serata ha inizio con il saluto alle bandiere, la cui anteprima è costituita dall’immagine di sfondo del desktop del PC di Craig, che ritrae la Sua Daniela a bordo di una spider, rinnovazione di simpatici ricordi delle nostre prime riunioni su zoom, nella primavera del 2020, sotto la presidenza di Guido Motti.
All’epoca, per quanto all’inizio del “disastro” che, di giorno in giorno, assumeva dimensioni sempre più preoccupanti e destabilizzanti, si riusciva comunque a mantenere un certo ottimismo e ci voleva poco, anche laddove le riunioni al Westin Palace rimpiante davanti ai video di zoom, per trovare un motivo di allegria, qualcosa su cui sorridere quanto meno.
Oggi, nonostante la vaccinazione sia in corso e quindi si sia in presenza di più soluzioni scientifiche alla malattia, sorridere è diventato più difficile, perché questo virus ha portato tanta ... troppa sofferenza, eccessiva precarietà ed enorme stanchezza ... evidenziando le virtù ma anche i lati peggiori dell’umanità.
Per fortuna ci sono certezze che non riescono ad essere scalfite neppure da un virus così potente, come i nostri legami di amicizia, i nostri valori e il nostro impegno verso gli altri.
Ed è con questo spirito positivo che nella serata cerco di non pensare a coloro che se ne sono andati, per pensare a quelli che sono arrivati ... come Olivia ... la nipotina di Pino Sorbini.
Allo stesso modo, nel clima famigliare che sempre più contraddistingue le nostre riunioni, cerco di non pensare alle tribolazioni personali ma alle soddisfazioni familiari, come la laurea di un figlio, quella di Carlo ... terzogenito di Enrico Bombelli.
In questa propensione al positivo viene senza dubbio in aiuto alla serata anche la giovinezza del nostro Relatore, nonché Prefetto, Federico Sagramoso, la cui presentazione lascio al Presidente del Rotaract Milano Castello, Stefano Didoni, in segno di cortesia.
La testimonianza di Stefano non si discosta da quella che avrei fatto io, che analogamente al Presidente del Rotaract percepisco Federico in termini assolutamente positivi, come una persona sempre disponibile e in possesso di una vivacità intellettuale accompagnata da una sottile ironia, un modo il suo di affrontare la vita, con massima educazione e rispetto, che potrebbe essere d’insegnamento anche a chi abbia il doppio della sua età.
Ed è quindi con vivacità, ironia ed educazione che Federico ci illustra il suo percorso formativo, di intermediario immobiliare e poi ci aggiorna sullo stato delle transazioni e sul mercato milanese, partendo da un modello storico, quello noto come ciclo del nido d’api ... o modello dell’esagono.
È seguendo questo modello che l'ANCE – Associazione Nazionale Costruttori Edili - nel suo Osservatorio congiunturale, ha suddiviso l’andamento del mercato immobiliare dal 1997 ad oggi in sei fasi, di cui al ciclo a nido d’ape.
1997-2006 - è questa una fase caratterizzata da un’evidente espansione del mercato, sia in termini di abitazioni compravendute che nei prezzi. È la fase di un mercato in crescita, nel quale la domanda è molto sostenuta ed incontra le aspettative dell'offerta.
2007 – costituisce una breve seconda fase, con l’inizio della contrazione delle compravendite abitative accompagnate da prezzi che, seppure in rialzo, rallentano la crescita. Il contesto economico cambia: è la fase in cui le difficoltà di accesso al credito e prezzi elevati (soprattutto nelle grandi città) inducono una contrazione della domanda che non riesce a soddisfare le richieste dell'offerta (venditori).
2008 – ulteriore proseguimento del calo sostanziale delle transazioni associato a una lieve ma continua diminuzione dei prezzi delle abitazioni. La crisi comincia ad avere i suoi effetti sulla disponibilità economica delle famiglie e domanda ed offerta preferiscono attendere una migliore comprensione del futuro economico per effettuare nuove scelte
2014 – inizio dell’ultima fase del ciclo del nido d'ape, nella quale, anche per effetto della riduzione dei prezzi, le compravendite di abitazioni hanno ricominciato a crescere. L'evoluzione allo step successivo (fase 1) prefigura un mercato caratterizzato sempre da una dinamica crescente delle compravendite in un regime, a differenza della fase precedente, di prezzi che tendono a stabilizzarsi.
Queste sono a grandi linee le dinamiche del mercato che si possono ipotizzare o calcolare sulla base di un andamento ciclico e ripetuto nel tempo.
Concentrandosi sull’oggetto della serata, ovvero il mercato milanese, viene citata e poi ripresa anche da altri presenti la nota espressione “Milan l'è on gran Milan”, testo e titolo di una canzone milanese del 1939, musica di Giovanni D’Anzi e parole di Alfredo Bracchi, espressione che è stata ripresa recentemente anche dalla Sig.ra Ursula von der Leyen, attuale Presidentessa della Commissione Europea, per sottolineare la capacità di resilienza del capoluogo lombardo, vale a dire quella capacità di un materiale di assorbire un urto senza rompersi.
La tabella che segue, in effetti, rappresenta bene il concetto di grandezza della metropoli lombarda, con i suoi 181,67 chilometri quadrati.
È evidente che in un simile contesto le medie generalizzate lasciano il tempo che trovano, in quanto il mercato registra enormi differenze anche all’interno di ciascuno dei 90 quartieri che compongono la città.
Ecco, quindi che i valori di vendita e il numero delle transazioni devono essere analizzati all’interno di questi microcosmi, anche se sussiste una certa tendenza, non forte come accade in altre metropoli del mondo come potrebbe essere New York, a lasciare il centro città all’espansione commerciale o terziaria piuttosto che non residenziale, con ricerca di alloggi più ampi e inseriti nel verde in zone periferiche o nell’hinterland, soprattutto in corrispondenza delle zone che verranno attraversate dalla linea 4 della metropolitana.
L’Oratore fornisce diversi dati e chiavi di lettura in relazione agli andamenti del mercato immobiliare milanese, unico o quanto meno tra quelli che maggiormente si differenziano da tutti i restanti Comuni d’Italia, caratterizzato da una crescita costante nel corso degli ultimi venti anni, fenomeno che Federico chiarisce essere legato a diversi fattori, che per semplicità riporto mediante la seguente diapositiva.
Federico ci fornisce quindi un andamento del mercato nel lungo periodo ma anche nel breve periodo, come riassunto nella seguente diapositiva.
L’Oratore arricchisce questo viaggio nelle case dei milanesi con tabelle e grafici, affiancando ai dati delle transazioni di vendita quelli relativi ai corrispettivi e alle caratteristiche dei rapporti di locazione ad uso residenziale e affitti ad uso commerciale.
Sicuramente la pandemia ha modificato alcuni indici e parametri ma ha anche incentivato o stimolato l’ingegno dei protagonisti del settore, con un aumento o introduzione di nuovi scenari abitativi, già presenti in altre parti del mondo, specie in Oriente, come il cohousing (coresidenza), dove più nuclei familiari condividono spazi comuni di vario tipo o le case polifunzionali, ambienti che, per la maggior parte destinati a soddisfare le esigenze di professionisti o imprenditori, uniscono ad ambienti residenziali locali di rappresentanza o di lavoro.
Le informazioni e gli spunti di riflessione che ci ha offerto Federico sono tanti quanti sono gli interventi dei partecipanti ... ritengo che il RC Milano Castello abbia registrato con Federico il record d’interventi all’interno di una singola riunione su zoom, segno che ha colto nel segno.
Riportare tutti gli interventi mi è impossibile, perché quasi tutti i partecipanti sono intervenuti ed alcuni di loro anche più volte, vuoi con domande che con riflessioni e financo con testimonianze personali di compravendite vissute.
Concludo in modo banale ... con l’affermazione che si è trattato di una serata “costruttiva” ... ma non di mattoni caratterizzata bensì di sentimenti, perché ciò che veramente ho visto cementare nel corso di essa è un senso di appartenenza, di gruppo ... di famiglia.
Grazie a tutti per il loro contributo e soprattutto a Federico che ha saputo scatenare questo bellissimo sviluppo .... emozionale.